无论是零首付、低首付，还是首付贷、负首付，其实都是开发商和房产中介抛给购房者的“诱饵”，更是开发商和房产中介给购房者挖出的一个“大坑”。当购房者碰到“负首付”这种诱人的营销方式时，应多长一个心眼，保持冷静与理性，千万别被忽悠；如果实在搞不清楚，可向相关监管部门进行咨询，这样可避免上当受骗，更不会被开发商和房产中介们“钓鱼”。同时，监管部门应迅速做出反应，高度关注此类新情况新问题，加大引导和监管力度，防止开发商和房产中介各类违法营销乱象发生，在降低银行按揭贷经营风险的同时，从根本上保护购房者的合法权益不受侵害。
01
买房惊现“负首付”
“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元”……
图源：微信朋友圈
据《中国证券报》报道，近期，有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”
图源：小红书
那么，“负首付”需要什么资格，又是如何实现的呢？房产中介王女士却避而不谈。“570万元银行会分批次放款。你把资料递上来，全部由我们的按揭部门帮你。除非你是黑征信（不能做）。”
据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。
同为房贷中介的钟先生向记者透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”
02
小心“负首付”背后的陷阱
“0首付”“负首付”现象的背后，是各类的营销噱头。
谈及“负首付”现象的出现，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。
“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上买房现负首付，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”王玉臣说。
此外，需要注意的是，“负首付”不仅违规，而且后期资金压力将加大。
“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’，需要缴纳个人所得税和增值税，划下来购房人需要负担二三十万元税费。”房产中介冯女士向记者表示。
“首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。”王玉臣提示，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。
此外，“零首付”“首付贷”等方式在本质上违规，购房者还面临被银行拒贷、断贷的资金风险和信用风险。
王玉臣警告称：“签订虚假合同是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷，即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。”
据《新京报》·贝壳财经报道，中国地方金融研究院研究员莫开伟评论称， 无论是零首付、低首付，还是首付贷、负首付，其实都是开发商和房产中介抛给购房者的“诱饵”，更是开发商和房产中介给购房者挖出的一个“大坑”。当购房者碰到“负首付”这种诱人的营销方式时，应多长一个心眼，保持冷静与理性，千万别被忽悠；如果实在搞不清楚，可向相关监管部门进行咨询，这样可避免上当受骗，更不会被开发商和房产中介们“钓鱼”。同时，监管部门应迅速做出反应，高度关注此类新情况新问题，加大引导和监管力度，防止开发商和房产中介各类违法营销乱象发生，在降低银行按揭贷经营风险的同时，从根本上保护购房者的合法权益不受侵害。
03
一地严厉查处首付贷等违规销售行为
针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手。日前，广东省惠州市惠阳区住建局印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
据广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会5月22日消息，日前，惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》（下称《通知》）。
根据《通知》，惠阳区住建局将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
图源：惠阳区房地产中介行业协会
惠阳区住建局指出，近期买房现负首付，惠阳区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
根据《通知》，对造成不良影响的企业，将关停网上交易系统（锁盘），一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。
此外，《通知》还提出，严格明确房地产开发企业及中介机构的主体责任和履约责任，自觉规范经营行为，严格遵循法律法规及相关政策规定，遵循市场公平竞争、诚实守信的原则，共同维护惠阳区房地产行业良好的营销秩序。
惠阳区住建局还表示，将联合市场监督管理部门、城乡管理综合执法部门开展房地产市场秩序检查整顿工作，对于存在上述违规行为的，根据相关规定纳入行业诚信体系管理扣分处理，依职责需移交职能部门或应予行政处罚的，依法移交有关部门查处。
04
公积金可付首付
近年来，公积金利好政策不断，从此前的支持提高贷款额度、降低首付比例、下调首套房贷款利率，到如今允许提取公积金作为首付款，分析人士指出，预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。
近日有报道称，多地买新房可用公积金付首付。
5月11日，郑州住房公积金管理中心、郑州市住房保障和房地产管理局日前联合出台新政，在中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区购买新建预售商品住房，可提取住房公积金支付购房首付款。
据《每日经济新闻》报道，相关专家认为，提取公积金作首付款，对于购房者来说是一个利好，减轻了购房者前期的资金压力，一定程度上可拉动购房者入市积极性。
郑州住房公积金管理中心2022年年度报告显示，2022年，郑州市住房公积金实缴职工187.35万人，共有63.27万名缴存职工提取公积金，占比达三分之一。在提取职工中，中、低收入占93.73%。提取金额41.32%用来偿还购房贷款本息。
由此可见，有提取公积金需求的市民不在少数。
不仅如此，新政中还允许使用本人、配偶及共有人公积金账户余额支付购房首付款。
郑州住房公积金管理中心方面表示，对于新市民、青年人等群体来说，能够进一步缓解购房压力。
5月11日，据银川市住房和城乡建设局网站消息，银川市住房和城乡建设局房屋产权交易管理中心与市住房公积金管理中心联合印发《关于开展提取住房公积金支付购房首付款业务有关事项的通知（试行）》，明确提出房地产开发企业与各公积金业务承办银行要大力支持缴存职工使用住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，更好地满足缴存职工合理住房需求。
《关于开展提取住房公积金支付购房首付款业务有关事项的通知（试行）》提出，公积金缴存职工在购买新建商品住房与房地产企业签订《购房认购协议》和《购房职工提取住房公积金支付首付款承诺书》后，可向公积金中心申请提取住房公积金支付购房首付款，由公积金审核通过后，支付至协议约定的房地产企业的监管账户中，确保购房职工在约定的时间内办理《商品房买卖合同》备案。购房人与开发企业解除合同的，购房职工提取的公积金从房地产收款账户或预售资金监管账户中退回至职工个人公积金账户。
早在今年1月31日，广东省清远市就推出了提取公积金支付首期款的政策。
据《南方日报》报道，广东省清远市住房和城乡建设局、清远市住房公积金管理中心联合发布《关于开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务的通知》，从2023年2月1日至12月31日，在清远全市范围内购买预售商品住房可以直接提取公积金支付首期款。
购买预售商品住房提取公积金支付首期款是指在政策实施期间，清远住房公积金缴存人及配偶在清远购买预售商品住房时，可申请将本人在清远的公积金账户余额作为首期款，一次性划转至该住房对应房地产开发项目的预售款监管账户。
申请人同时满足在清远缴存公积金、在清远市行政区域内购房并与房地产开发企业签署《购房认购书》《购买预售商品住房提取公积金支付首期款承诺书》、办理商业贷款购房或公积金贷款购房（含组合贷款）、由《购房认购书》其中一位买受人及其配偶申请共4个条件即可申请办理支付首期款提取业务。
据了解，根据以往公积金提取政策，购买预售商品住房首期款并不能直接从公积金账户提取。购房人需先筹集首期款，再凭备案后的购房合同等到公积金管理中心提取公积金。新政策实施后，提取住房公积金用于支付购买新建商品住房首期款，由以往的“报销制”变为“预付制”。
值得一提的是，个别城市提取公积金付首付不仅限于新建商品住房，以南京为例，该地明确购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至当前，全国有超20城出台了提取公积金作为购房首付款的政策，包括郑州、合肥、南京、厦门、沈阳、青岛、珠海、中山等二线城市以及绵阳、遵义、梅州等三四线城市。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对《每日经济新闻》表示：“近年来公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等，到直接允许提取公积金作为首付款，这是松绑政策的一个进阶过程，对购房者的支持力度更大。预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。”
易居研究院研究总监严跃进表示，上述热点地区公积金明确了新房、二手房都可以使用公积金作首付，这对于降低购房负担、提升市场交易活跃度具有积极的作用。
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