房地产税试点，终于要落地了。
去年底，全国财政工作视频会议在北京召开。会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。
继2021年10月房地产税试点改革方案获得授权通过之后，房地产税试点正在有条不紊地推进之中，2022年大概率正式落地。注意，这是房地产税试点，而非房地产税立法和全面推广。毕竟，房地产税立法牵一发而动全身，涉及利益面太大，先试点后统一立法，无疑是务实之举。换言之，房地产税立法和全面推广仍需时间。
房产在大部分国人资产配置中占有极大比例，换句话说，房地产税跟我们每个人都息息相关，当镰刀挥下的那一刻,没有一棵韭菜是能逃脱的。我们关心的是，试点由谁先试、向谁先证、征收多少、对本已到了生死时刻房地产企业影响几何、楼市会不会有大的震动？本文抛砖引玉，一一道来。
一、房地产税为何按下加速键？
房地产税虽然由来已久，但2021年，是房企近10年来最寒冷、最恐慌、最煎熬的一年。外部面临政策调控压力，内部面临经营难题，大批房企出现违约暴雷潮。房企经营也出现了许多闻所未闻的怪象，降价潮、违约潮、停工潮、资产甩卖潮……
11月8日，国研中心召集深圳房企和金融机构座谈，调研房地产市场，地产企业纷纷发言，表态十分悲观。12月10日，中央经济工作会议提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”以此为节点，地产政策明显回暖，市场一度认为房地产税按下了暂停键。
12月27日，全国财政工作会议在北京召开，房地产税在财政系统年度会议上再次被点名，让本以为“房地产税按下暂停键”的幻想彻底破灭。会议在总结2021年财政工作时称，深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强。算是给房地产税的趋势做了明确的定论！这是房地产税自打有传闻以来，第一次提到了准备两个字。这两个字非常关键！
为什么房地产税会加速：
其一：房地产税是共同富裕中实现“房住不炒”的必要手段
《扎实推动共同富裕》一文中明确指出，要构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入。同时指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。这其中，实际上已准确地传递要加快房地产税立法的信息。
21年为了共同富裕这个目标，我们在多个行业都出了重拳，包括教培，互联网反垄断，网络直播行业税收治理等等，但其实最重要的一环就是房地产。目前，房地产已成为我国居民资产配置的最主要和重要的形式。央行报告《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国人70%的财富是房子，房子的数量就意味着财富的多寡。因此，房地产是影响社会公平、促进共同富裕的突出障碍之一。国家促进共同富裕的基本路径是，提低、扩中、调高、限非，既要做大蛋糕，也要分好蛋糕。而房地产税应该是调高的最市场化、最有效的举措。从这个角度说，开征房地产税对于促进共同富裕的意义深远，也更能体现目标与效果的一致性。
其二、开辟新税源，弥补财力缺口并逐步摆脱对土地财政的过度依赖
土地出让收入是地方政府重要财源，据财政部最新数据，全年地方国有土地使用权出让收入为8.4万亿，在地方本级政府性基金收入中占比达93.5%、在地方本级综合财政收入中占比也达44.3%。然而，房地产已经成为我国金融体系灰犀牛风险，房地产去金融化是改革趋势。同时，快速城镇化阶段渐进尾声，土地财政难以为继。因此，不得不提前考虑地方政府在逐渐失去土地收入时的替代性财政收入来源。
去年以来，“三道红线”与“两集中”等政策落地，房地产市场萧条，房企融资扩张受限，拿地能力大大弱化，造成土地大面积流拍。地方财政吃紧，加快房地产税试点，有助于完善地方主体税，增加地方稳定的税收来源。
二、房地产税会从哪试？
关于房地产税从哪开始试点，众说纷纭。试点工作将采用一次授权、分批执行的思路推进，名单可能22年内公布。
需要说明的是，2010年4月，重庆宣布拟征特别房产消费税、上海拟征住房保有税，最终在2011年1月，上海、重庆开始试点房产税。（注：房地产税和房产税虽然一字之差，但是概念完全不同。房地产税是一个综合性概念，指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括房地产业增值税、房产税、土地增值税、印花税、个人所得税等。作为新税种，房地产税具体的征税范围、征税对象、税率、征收时间等细节未知。）房产税试点了10年，如果这次不率先施行，恐怕有些说不过去。因此，我认为厦门:做好房地产税试点前期准备，首批试点征收区域极大概率会包括沪渝两大城市。
除沪渝外，新增深圳、浙江、海南可能性较大。深圳作为社会主义先行示范区，可向全国人大常委会、国务院申请房地产税试点授权，有这样的政策空间。海南自贸法出台之后，海南也具备先行先试的可能性。浙江则是中国共同富裕示范区，理应加入积极试点行列，进行房地产税方面改革。更重要的是，三地房地产市场热度长时间火爆，在三地推出房地产税试点，能够落实“房住不炒”，调控房价，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。
除上述外，在我看来，苏州、东莞、成都、西安、济南、厦门等城市也是首批试点的热门候选城市。这些城市土地出让金收入比较高需要平衡税收和土地金之间的关系，并且过去一段时间房价上涨较快。还有特别值得注意的是，2021年年中，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。
总体来说，我认为房地产税首批试点城市不宜过多，也不绝会单单只是沪渝两城，较大可能是，沪、渝、深、杭、温、琼中的四地或五地。
三、房地产税会如何征？
此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一是其征税对象范围过小厦门:做好房地产税试点前期准备，上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税。新的房地产税则不然。从长远看，每套房子都要交税是基本趋势。既然如此，关乎到每个人的房地产税如何征收就格外受到关注。
税基方面，目前很多城市已经推出了指导价，因此很可能会用指导价直接作为税基，也就是用指导价作为计算房地产税的价格基础。
税率方面，放眼世界，无论美国、欧洲、日本，还是中国香港，房地产税对于老百姓来说负担都不重。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间，不同套数和面积采用不同的税率，对于刚需、投资和炒房群体必然会区别对待。同样作为国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。所以，设置一定的免征面积，是更务实的选择。这方面，可按人均住房面积进行免征，人均30-40平米的免征面积，那么3口之家免征面积为90到120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。但是多套房的家庭，将迎来巨大的惩罚，税率可能超过2-3%，那么也就意味着30年房子就归国家了。
征收房产类型方面，并不是所有类型房产都会征收。过去房地产市场过去野蛮生长，所以房屋产权比较混乱，房屋类型很多。而根据之前全国人大公布的草案审议结果：房产征收对象为居住用地和非居住用地，不包括依法拥有农村宅基地及其上住宅。按照这个标准，公寓、回迁房、保障房、单位自建房这些房子都要征收，但小产权房不征。
小产权能免征除了产权性质接近农村宅基地之外，更重要的考量是避免引发小产权背后更复杂的问题。小产权征收房地产税，相当于给予了小产权合法地位。小产权现在最大的硬伤就是它处于灰色地带，虽然功能作用已经能代替商品房，但没有商品房的名分。收税就相当于确权，给了小产权名分，那会引发关于小产权房的产权和土地性质的一系列争论。把小产权纳入房地产税征收范围，就相当于打开了一个潘多拉的魔盒，要维持试点平稳进行，小产权房就不会包括在内。
四、房地产税的影响？
房地产税的影响可以从短期、中期与长期，宏观、中观与微观来看。
短期来看，易对市场预期形成较大冲击，会给房地产市场带来新的寒冬，房企会更加难过，还会有一大批房企被市场淘汰。购房者市场情绪低迷，房价回调是必然现象。同时，房产持有人会把税负传导给租房一族，租房者月租成本增加。
从中长期来看，房地产市场交易的影响主要取决于市场的供求关系状态。房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。对于人口不断流入的城市，未来仍面临住房短缺现象。但没有核心竞争力的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。
五、尾声
时代伯乐一直强调楼市暴富的时代结束了，下一个10年是股权时代。对于股票及股权投资市场，由于其目前处于相对较低的历史位置，且与房地产存在‘跷跷板’效应，存在非常大的投资空间。看清这一大趋势，至关重要。每个企业每个人最终都是时代的产物。当一个时代逐渐远离我们而去的时候，我们没有必要有太多的留恋！当然，当一个时代迎面走来的时候，我们没有把握住机遇，也是人生一大憾事。
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