深圳住房保障调整的新特征就是保障扩围将扩内需

深圳住房保障调整的新特征就是保障扩围，将扩内需、促销费摆在更加重要的位置。更重要的，“还是鼓励年轻人创业、勤奋工作以实现住房消费升级”。《财经》记者 焦建/摄

文|《财经》记者 焦建

编辑|苏琦

作为保障性住房体系向全国标准统一的重要环节，深圳在酝酿建立的公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房新体系中，将不再含有人才房等为特定人群通过政策倾斜进行“量身定制”的住房门类。

这是近日深圳市规划和自然资源局在对一项新政策公开征求意见时透露的信息。按照这项名为《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》新政策，该市住房建设局正在牵头制定保障性住房相关政策，取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型。

减少的同时亦有增加，即深圳将新增保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行调整。

这一新调整的背景，是与全国的统一政策逐渐衔接。按照2021年《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）的相关内容，中国将“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。

在此之前，“包括深圳在内的热点城市群，长期以来其住房保障体系更多的是保障人才。目的还是促进本地经济增长和产业转型。在高房价的背景下，这样的做法没有任何问题，但是仅仅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，也与国家新时期的保障体系存在较大的错位，也会导致新市民和年轻人的住房困难程度增加。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

“国家的住房保障体系，顺应新时期经济转型和包容性发展对于住房保障的新诉求，需要更加重视保障普惠性。这样地方特惠性的保障就应该与国家普惠性的保障靠拢。但二者并不存在冲突，更多的是包容。新时期的住房保障更多的是保障住房困难人群，其中也包括人才，但不应该把人才作为最主要的保障主体。”李宇嘉对《财经》记者解析称。

“人才房”始末

与“豪宅” “公屋”并存的中国香港特区仅有一河之隔，且具备特区“先行先试”优势，从上世纪80年代开始，深圳曾多次被国家列为房地产政策改革试点。

历经多方吸取经验及政策调整，非公共性质的市场化商品住房、单位及个人自建房、村民自建房、工业区配套宿舍及其他住房体系，以及由政府运作的公共性保障住房体系，是深圳住房供应的两大核心体系。

在前述2021年的相关政策对“全国一盘棋”提出要求前，各地公共性保障住房运营的种类及模式不尽相同。而在深圳语境中，按2011年修订的《深圳市保障性住房条例》，其“是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式”。

从特困家庭逐步延伸至“夹心层”，从以出售为主转变为出租为主，从户籍人口扩展到人才，是深圳公共住房体系多年来沿革与发展的三个特点。而随着公共住房体系的不断改革，深圳逐步建立起来的有关人才住房的一系列制度：

2007年左右启动住房保障制度建设时，对于深圳的平均房价，中等收入家庭还可勉强接受。随后房价的迅猛攀升，则使越来越多的人陷入“夹心层”。他们中的很大一部分，正是深圳人口结构中规模较大、对产业升级转型起重要支撑作用的人才群体。

对这部分人群实现“应保尽保”，在深圳公共住房体系相关安排中的优先性变得越来越高。2008年，深圳设定高层次人才的标准和分类，并为其提出购房及租房补贴等解决方案；2011年，深圳正式将保障重点向非户籍住房困难家庭及本市人才群体扩大，新增了面向户籍人才和中低收入夹心层家庭出售的安居型商品房制度。

从数字来看：据《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》，“十二五”期间，在该市规划建设的24万套保障性住房中，主要面向人才群体的安居型商品房总套数，就达到16万套。2014年，住建部曾借鉴深圳、北京等地实践，将这项制度定名为“共有产权住房”，并确定在深圳、北京、成都等六个城市试点。

随着深圳房价持续上涨，深圳于2016年再一次对公共住房体系进行细化，并将比例日重且相对独立的人才住房进行切分，构建起包含出租及出售两种类型的“人才住房”保障系统。

此前住建局相关人士也曾向《财经》记者表示：人才住房体系中，虽会区分为租与售两种，但实际会以出租为主。用于出售的人才住房，其实也不能转为一般性商品房上市流转，而只能被政府回购或者在平台体系内进行流转。

以相关切分为标志，深圳公共住房体系中各个不同单元之间，实现了“尘归尘、土归土”：人才住房之外，廉租房、公共租赁住房、安居型商品房等保障性住房，政策目的回归为向户籍中低收入住房困难群体提供住房兜底。

作为体系切分后人才住房政策的执行者，深圳成立了相关集团，由其负责具体人才住房项目的开发建设及运营全过程。而继公共性住房由主要出售向出租为主的“第一次改革”后，将人才住房与原有保障体系分离等一系列新手段，亦被认为是深圳公共住房体系“第二次改革”的关键。

政策如何协调？

2021年国家推出保障性租赁住房的同时，亦明确新时期国家住房保障体系的组成，也就是公租房、保租房、共有产权住房的三位一体。这个体系既包括兜底保障，也包括针对新市民、年轻人和无房户的更广范围的保障，而且是有租有售、有兜底有扩围的新体系。

按照前述《深圳市地价测算规则》（修订征求意见稿）的起草说明，目前深圳相关政策的修订重点将围绕该市新的保障性住房体系的建立，结合原保障性住房价格标准深圳取消六折人才房，对新增保障性住房类型的地价标准进行规定，为该市保障性住房体系调整做好配套政策支撑。

具体到即将施行的保障性住房地价标准方面，该市相关部门透露出的新思路是：“在充分考虑原公共租赁住房、安居型商品房和人才住房的地价水平的基础上，对即将施行的保障性住房地价标准进行了规定。调整后的公共租赁住房地价计收规则保持不变；保障性租赁住房区分政府组织配租和社会主体出租两种类型，根据不同的租金水平规定了不同的地价标准；共有产权住房则根据住房建设主管部门的销售定价情况与原规则中出售型公共住房的价格水平进行了规定。”

但外界更为关心的，仍是前述“人才房”体系的调整。实际上，2023年1月时，深圳市住建局等部门曾在《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》等文件中提到：自相关政策施行之日起，深圳将不再安排建设安居型商品房（已签订土地使用权出让合同的安居商品房则继续按照原相关规定执行）。

相较之下，可售型人才房的落地销售时间并不长。而据当地一些媒体报道称：在相关存量项目释放完毕后，可售型人才房将成为历史，之后的可售型保障性项目都将为共有产权住房。

相关资料显示：深圳之前的可售型安居房、人才房都能取得完全产权，10年后满足一些条件后即可上市交易。相较之下，新的共有产权住房并不能取得完全产权，且流转也有较大限制。

经此次调整后，深圳的保障性住房大致或将大致主要分为三类，即公共租赁住房、保障性租赁住房，以及共有产权住房。其中深圳取消六折人才房，共有产权住房将取代安居型商品房、可售型人才房，成为一种新的可售型保障房类型。而原有人才房的资产属性，亦被认为将会褪去。

“新的住房保障最大的特征就是保障扩围，其目的就是要顺应内循环主导的新时期，将扩内需、促销费摆在更加重要的位置。”李宇嘉认为，“保障性租赁住房能保障年轻人、新市民刚进入深圳的最初几年降低其住房成本，还能享受到城市的公共服务。但这只是保障了其融入城市前几年的住房困难。更重要的，还是鼓励其努力创业、勤奋工作以实现住房消费升级，特别是对商品住房的消费。也就是，市场化仍是主导。”