住房租赁立法对群租现象“亮剑”(图)

交通位置好、居住品质佳、价格适中，对刚毕业不久的李新锐来说，满足上述条件的“完美”房源几乎不存在。搬出大学宿舍，他便开启了合租生活，但却总是无法安稳下来。漏水、房东退租……诸如此类的意外，层出不穷。

《上海市住房租赁条例》23日经市十五届人大常委会第四十六次会议表决通过。对于李新锐期待的“安稳”，法条有了具象阐释——“推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求”。

管理有序意味着地方立法对群租现象“亮剑”。服务规范指向的是更多惠民政策投向挖潜保障性租赁住房、搭建数字服务管理平台，减少出租人、承租人间的“信息差”，在更公平透明的环境下实现“一键”找房。住房租赁关系趋于稳定健康，由此实现人人享有“温暖家”。

住房租赁立法遵循“两大思路”

近年来，随着住房租赁市场的快速发展，庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也带来了一些新情况、新问题。此次立法，旨在健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能，为切实推动住房租赁市场高质量发展、提升城市软实力和竞争力、更好满足人民群众对美好生活的向往提供坚实的法治保障。

据介绍，此次住房租赁立法遵循的基本思路为：一是践行人民城市重要理念，贯彻落实中央“房住不炒、租购并举”的定位和方向，突出住房的民生属性；二是积极发挥地方性法规的顶层设计、制度引领、规范保障作用，处理好服务与监管、租赁管理与社会治理的关系，回应和破解住房租赁管理中的问题、难题。

健全治理机制

形成共治共享的发展格局

住房租赁的法律关系复杂、涉及主体多样，需要多主体参与、部门协同配合。为此，《条例》明确提出建立健全市区统筹、条块结合、街镇（乡）负责、居村协助、行业自律的治理机制。在此基础上，一是明确市人民政府加强对本市住房租赁工作的领导，区人民政府应当落实属地管理责任；二是明确市房屋管理部门是主管部门，并专门规定了公安、市场监管等部门的职责；三是夯实街镇的日常监督管理职责；四是强化行业自律。

规范租赁行为

平衡租赁双方权利义务关系

对租赁行为进行有效规范，平衡好租赁当事人的权利义务关系，是维护当事人合法权益的重要路径。《条例》在强调当事人应当遵守《民法典》和自觉履行法定、约定义务的基础上，具体从三个方面作了规范：

一是严格住房出租要求，明确规定禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租；同时，《条例》明确街镇应当对此加大查处和整治力度，定期组织排查，发现安全隐患的，应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治。此外，《条例》还规定，街镇应当加大对“商业办公用房、厂房擅自改变房屋结构和规划用途”的查处和整治，对在整治期间尚有承租人实际居住的，应当纳入基层治理范畴。

二是完善登记备案制度。

三是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。

加强市场主体管理

规范住房租赁市场秩序

培育和发展住房租赁市场，离不开市场主体的合法经营、诚实守信以及规范有序的市场秩序。《条例》重点从加强市场主体监管角度，形成了有针对性的制度措施设计：

一是加大对个人“二房东”监管力度，规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。

二是对企业和从业人员加强管理，建立企业备案制度，并要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡，从业人员需持卡实名从业。

三是规范房源信息发布，要求发布的房源信息真实有效；通过网络信息平台发布房源信息的，要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存。

四是实行资金监管，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，要求开立资金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。此外，《条例》对哄抬价格、不正当竞争、泄露个人信息等行为，明确予以禁止。

突出民生保障

发挥保障性租赁住房作用

近年来，国家和本市大力发展保障性租赁住房，积极缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题。《条例》对此设立专章予以规范：

一是确立目标定位，明确本市按照政府引导、市场运作原则上海立法禁止群租，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用；二是加强规划布局，明确编制专项规划，要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局；三是根据保障性租赁住房特点，明确相应的建设和管理要求，并对租金、租期等作出了专门规定。

坚持服务监管并重

增强人民群众的获得感

坚持服务与监管并重，是实现住房租赁市场有效治理和平稳健康发展的必由路径。对此，《条例》首先明确本市建立全市统一的住房租赁公共服务平台，提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等“一站式”服务；同时，通过平台加强信息共享和业务协同，进一步推动实现“让数据多跑路，让群众少跑腿”。其次，强化对承租人享受公共服务和便利的保障。第三，着力发挥基层综合协调优势加强社区治理，居（村）委会、业委会与物业应当协调配合，共同推进形成住房租赁共建共治共享格局。最后，《条例》明确发生突发事件时，街镇应当将承租人及共同居住人员纳入基本生活必需品的供应范围，保障其基本生活。

此外，因公有房屋是特定历史时期的福利性质住房，与一般住房租赁存在较大差别，因此《条例》明确另行制定公有房屋租赁的管理办法。

最近，在数智赋能下，“随申办”上新了“我要租房”模块，李新锐立即试用。输入“地图找房”，全市所有登记备案过的房源信息统统清晰可查，细致到地址、面积、价格、装修情况等。为确保房源的准确真实性，《条例》还特地明确，“已成交的房源信息应当及时予以撤销”。“再也不用担心相中的房源已被出租了。”李新锐说。除管理功能外，该平台还嫁接了诸多服务职能，包括在线看房选房、申请预约、合同网签备案以及办理相关公积金提取支付房租等。市房管局相关负责人透露，未来该平台还将丰富功能服务上海立法禁止群租，最终目标是“动动指尖签约入住”，实现保障性租赁住房当天线上申请、当天完成审核并签约入住。

综合：上海法制报、上海人大